Bulgaristan’daki emlak piyasasında son yıllarda istikrarlı artış eğilimi izleniyor. Pandemi döneminde şişirilmeye başlayan konut fiyatlarındaki spekülatif balondan bahsedildi, ancak balonun patlaması beklentisi gerçekleşmedi. Tam tersi. Bulgaristan vatandaşları gayrimenkul yatırımlarını tercih etmeye devam ederken yoğun talep, geçen yıl ortalama yüzde 15 oranında olmak üzere çift haneli yükseliş gösteren fiyatlara yansıdı. 2025 yılında emlak piyasasını etkileyebilecek birkaç faktör bulunuyor. Bir yandan ülkemizin Schengen üyeliğini ve Avro Bölgesi’ne yaklaşmasını göz önünde bulundurmak gerekir. Şu an konut fiyatları Avro bazında belirtilse de, ortak Avrupa para biriminin dolaşıma girmesiyle birlikte konut fiyatlarının daha da artması bekleniyor. Öte yandan verilen inşaat ruhsatların sayısındaki azalma ve Bulgaristan Merkez Bankası (BNB)’nın konut ve ipotek kredilerine yönelik düzenleyici tedbirlerinin sıkılaştırılması, piyasada artışın korunması yönündeki beklentileri haklı çıkardı. En büyük emlak talebi büyük şehirlerde ve yıllık yüzde 30 gibi rekor bir zamlanmanın yaşandığı Karadeniz kıyısında kaydedildi.

Alıcılar, Karadeniz bölgesinin kuzeyindeki konutları oturmak için, güneydekileri ise kiraya vermek için alıyor. Bulgaristan Radyosu’nun bölgedeki emlakçılardan edindiği bilgiye göre ticaret mekanlarına yönelik talepte düşüş var.

Burgas’da bir emlak acentesinde danışman olan Mariela Boncheva’nın sözlerine göre "Ukrayna’daki savaş, özellikle Burgas gibi kentlerde emlak piyasasında ciddi bir hareketlenmeye yol açtı. “

Boncheva, ayrıca sığınmacı akını ile birlikte kiralık dairelere duyulan ilginin büyük ölçüde arttığını ve dolayısıyla sektördeki fiyatların bazı yerlerde yüzde 100’e yaklaşan hızlı yükselişe geçtiğini öne sürdü.

Boncheva, devam eden zamlanmanın başka bir sebebi de olduğuna dikkat çekti.

"Burgas hızla şube ve yeni bölümlerin açılmasıyla üniversiteliler şehrine dönüşme yolunda ilerliyor. Bu doğal olarak şehirde daha fazla kiracı ve kiralık konut anlamına geliyor. Bazı hastanelerde çalışmaya başlayan büyük sayıdaki uzmanlar da konut kiraladı. Dolayısıyla kiralık ve yatırım amaçlı konutlara ilgi büyüktür. Satışlara gelince ise Burgas’ta sık sık metre kare başına 2000 Avro’nun üzerine çıkılıyor, ancak metre kare başına fiyat biçme görecelidir. Yenilenmiş panel bir dairenin fiyatı metre kare başına 2000 Avro’nun çok üstünde olabilir ve metre karenin 1300 ila 2000 Avro üzerinde satıldığı yeni yapılarla kıyaslama söz konusu olamaz.

Varna’da emlak acentelerinden birinde çalışan Georgi Grunev, deniz başkentimizde öncelikle kişisel kullanım amaçlı konutlara talep olduğunu paylaştı. Varna’da konut fiyatlarının metre kareye 2000 Avro’luk sınırın üzerine daha iki yıl önce çıktığını belirten Georgi Grunov devamla şunları belirtti:

"Son dönemde ülkemizdeki emlak fiyatlarının artmaya devam ettiğine dair birçok makale okudum. Artmanın sürdüğü doğru, fakat tempo aynı değil. Bundan önceki 2 yılda artış çok daha hızlıydı. Şimi fiyat artışının temposu daha yavaş, daha istikrarlı ve normal. Varna Kuzeybatı Bulgaristan’ın en gelişmiş şehirlerinden biri olduğu için emlak piyasasında yoğun talebin olması normaldir. Çoğunlukla Bulgaristan vatandaşları ve daha az Almanlar ve İngilizler olmak üzere yabancılarla çalışıyoruz. Son zamanlarda Karadeniz’in kuzeyine ilgi gösteren Rumenler olsa da başlıca müşterilerimiz yerlidir. Çoğu oturmak için, bir bölümü de kiralamak ya da yatırım amacı ile yeniden satmak için konut alıyor. Konut arayan yabancılar da yerleşip Bulgaristan’da yaşamak istiyorlar. Bazıları ise sadece tatilde oturmak için konut alıyorlar. Onlara göre Bulgaristan’ın iklimi ve ortamı tatil için çok elverişlidir.”

Varna ve Burgas’da yeni binalarda ve eski panel apartmanlarda yer alan daireler arasındaki fiyatlarda bariz bir fark olmasa da uzmanlar kredilenirmeden dolayı bu farkın artmasını bekliyor.

Burgas’ta tatil amaçlı mülk alıcılarının, çoğunlukla yabancı ve karma evlilikler yapan Bulgaristan vatandaşları olması dikkat çekiyor. Burgas’ta genç ailelerin inşaatı hızla süren “Medika” ve Horizont” semtlerine yönelmeleri bekleniyor.

Varna’da ise vatandaşlar arasında yeni kapalı sitelerinin ortaya çıktığı şehrin kenar kısımları rağbette. Hatta Varnalılar kendi evlerini inşa edecekleri arsalar satın alıyorlar. En ilginç olanı da yakında lise eğitimini tamamlayan şehrin en genç sakinlerinin geçmişte olduğu gibi kiralamak yerine ev satın almaya yönelmeleridir.

Her iki muhatabımıza göre Bulgaristan’ın Schengen’e girmesi emlak piyasasını etkilemezken Avro bölgesi ile ilgili tartışmalar ise konut satışlarının yoğunlaşmasına yol açtı. Emlak balonunun “patlaması” ve fiyatların düşmesi beklentileri ise gerçekleşmedi. Zira fiyatları talep belirliyor, piyasa ise hala son derece hareketlidir. Tahminlerde bulunmak zor olsa da son yıllardaki hızlı fiyat artışının yerini yavaş ve istikrarlı bir yükselişin alması beklentisi mantıklı olur.

Foto:  Varna Belediyesi, Burgas Belediyesi, idealstroy.bg, BTA

Çeviri: Ergül Bayraktar