Пловдив може да поеме още два МОЛ-а

В края на 2017 г. южноафрикански фонд сключи сделка за най-големия свободен терен в центъра на града, на който се предполага, че ще строи МОЛ. Теренът е от 36 дка на мястото на бившата Сточна гара за стойност на сделката над 17 млн лв. Доколко Пловдив може да поеме строителството и на още един МОЛ – събеседник е Мирослав Язов – председател на регионалната колегия на националното сдружение “Недвижими имоти“.  

Язов подчерта, че Южна Африка е  доста богата държава, далече от ЕС. България  е доста евтина и доста „вътре в ЕС“.  Такава стъпка от тяхна страна е повече от много логична, тъй като цената на една такава сделка в сравнение с другите пазари в Европа е много ниска. Въпросът обаче е защо тази сделка толкова много се забави наистина,  заяви Язов.

Когато предишните собственици купиха терена през 2007 г. и тогава сделката мина изцяло през нашата фирма, го направиха с ясната визия, че ще правят голям търговски център под логото на верига с над 130 магазина в Европа.  Инвеститорите бяха стара немска фамилия. За тях това щеше да бъде третата инвестиция в страната сдлед две успешни в София. За съжаление тогава влязохме в лош икономически период за града и те се отказаха да правят каквото и да било.

Идеята им беше за изграждане на много сериозен търговски център от порядъка на 45-50 000 кв м.само  търговска площ. Компанията не се занимаваше с кина, офиси и т-н., а  само с търговски площи. Прецениха, че в Пловдив това не може да се случи. Интересното е обаче, че подемът през последните 3 години не ги върна. Така те анулират цялата си инвестиция в страната. Тогава компанията закупи  имота на цена около 32 млн евро, а сега 11 години по-късно го продава за 17 млн лв.

Правенето на МОЛ е изключително сложна и времеотнемаща процедура, в която подготвителната част е най-дълга. Вероятно инвеститорът сега ще проучва какви хора могат да наемат терен в МОЛ-а, за да имат успешен бизнес. Говорим за една година планиране, 203 години изпълнение. Малко хора днес биха казали „да, след три години ще отворя МОЛ в Пловдив“. Пловдив обаче може да бъде много привлекателно място и за още 1-2 големи търговски центъра. Идеологията на такъв търговски център е, че непосредствените му клиенти трябва да бъдат около  40 000 души. На Сточна гара в близост до Кючук Париж има толкова, но все пак това трябва да бъде изключително добре планирано. Колко магазини ще има, колко места за забавление е рекреация, колко пари са склонни да отделят хората  и тогава чак да се планира откриването на МОЛ-а, за да има успех.

Има и друг момент, че пазарът на търговски центрове в Западна Европа а е пренаситен и затова може би инвеститорите от Южна Африка се опитват да отидат там, където пазарът е по-малко рисков. А ние сме им добра отправна точка за навлизане в Европа.

За мене обаче би било доста неправилно инвестиционно решение да се строят жилищни сгради в района на Сточна гара.  Имайки предвид колко са строителните разрешения, те ще влязат в един изключително наситен пазар и това е риск. Има дисбаланс между купуването и продаването на жилищния пазар. Доходността от правенето и продаването на жилища и отдаването им  под наем не е толкова голяма, докато при един правилно направен маркетинг на  МОЛ, той може да бъде реализиран с много добра печалба на друг институционален инвеститор, ако носи добра доходност.

Преди години имаше страшно много предложения за покупка на въпросния терен. Нашето предложение беше там да влезе инвеститор, който да направи втори градски център, сградите да са на едно място, а не човек да обикаля и  да ги търси. Имаше и паркинг и достъпът беше лесен за осъществяването на тази идея за административен и градски център. За жилища обаче съм скептичен, защото  градът в центъра ще се задъха. Паркирането е най-малкия проблем. Говорим за въздуха, за хаоса, който ще стане.

Що се отнася до сделката на тази цена, тя определено си е кражба от страна на южноафриканците. Направили са много добра сделка, само като купуване на земя – много евтино и бих им стиснал ръцете. Но мисля, че те ще изчакат сега, за да помислят какво да правят. Инвестиционните си намерения няма да ги обявят скоро. Никой не издига МОЛ-ове, за да се чуди след това какво да ги прави. А Пловдив е много интересен град и говорим за тотално различен фокус от страна на инвеститора.

Чуйте интервюто от звуковия файл: