El primer trimestre de 2016 se caracteriza por un mercado de la vivienda muy activo, especialmente en la mayor ciudad de Bulgaria, Sofia, donde se observa un marcado aumento en las ventas de propiedades. Eso se debe a la activación de los compradores locales, personas y familias jóvenes que buscan dónde colocar su dinero; y lo invierten en viviendas con el fin de alquilar –explica a Radio Bulgaria Polina Stóykova, director operativo de una compañía de bienes raíces– . Se puede decir que en estos momentos el mercado está en buenas condiciones y que la tan esperada recuperación del sector ya es un hecho. En el primer trimestre de 2016 se registró un aumento del 8% en los precios en Sofía sobre una base interanual. Nuestro pronóstico para el país es de un crecimiento de entre el 4 y el 7%, y para Sofía, de alrededor del 8% en 2016. Por supuesto, este encarecimiento no debería asustar a nadie porque los precios parten desde niveles bajos. Hasta el año pasado estaban a los niveles de 2005. Por lo tanto, es normal observar un crecimiento moderado de los precios. Es un tanto distinta la situación en los inmuebles vacacionales. No obstante, hay que señalar que en las estaciones de esquí ha terminado una temporada interesante y fuerte para las propiedades inmobiliarias. A pesar de que el tiempo climático no fue propicio, en los principales centros de esquí hemos podido realizar muchas transacciones. En la costa búlgara se observa una recuperación parcial y gradual del interés de los compradores rusos. Personalmente, no espero un fuerte cambio de los precios en el próximo par de años ya que hay mucha oferta, y tras la retirada de los inversores rusos la demanda se redujo significativamente. Es necesario que pase un período en el que la oferta disponible se absorba para equilibrar el mercado. De modo que el momento es favorable para comprar una propiedad en la costa del mar Negro; hay ofertas muy buenas y los precios comienzan desde los 10.000 euros para un estudio.

¿Consigue el sector de la construcción satisfacer la creciente demanda?

La construcción es un proceso relativamente lento –señala Polina Stóykova– . Se necesita tiempo para diseñar un proyecto y ponerlo en el mercado. Después de la crisis, la actividad de construcción durante años iba sólo en declive. Sin embargo, en 2015 se notó un marcado aumento de más del 50% de las viviendas de nueva construcción en Sofía. Así que, los constructores intentan responder a la demanda creciente. Incluso hay interés hacia la “compra en verde”. Podemos presumir de haber realizado un gran número de proyectos aún “en verde.

¿Por qué cada vez más personas osan “comprar en verde”, es decir, todavía antes de que hayan comenzado las obras de construcción?

Hay varias razones para ello –dice Polina Stóykova– . Por un lado, la falta de oferta suficiente hace que la gente tome decisión en una etapa previa. Actualmente, la demanda está orientada principalmente a las viviendas de nueva construcción y si en ciertas zonas la oferta de pisos ya terminados no es grande, la gente empieza a considerar también la “compra en verde”. Por otro lado, incluso durante la crisis, en el sector quedó un gran número de emprendedores e inversores inmobiliarios muy estables. En otras palabras, en el mercado tenemos unos agentes ya establecidos, mientras que la gente no “compra en verde” sin antes comprobar la reputación del constructor y del inversor.

Según Polina Stóykova, también en otras ciudades importantes del país como Plovdiv, Stara Zagora, Varna y Burgás se registra una fuerte demanda de nuevas propiedades. Los compradores nacionales volvieron la mirada hacia el mercado de bienes raíces porque las tasas de interés de los depósitos bancarios ya no son atractivas y tienden a cero.

Es un proceso normal y los inmuebles ocuparon el lugar que les toca: entre los principales activos de la gente –dice y agrega– : Todas las grandes ciudades sienten el aumento de la demanda. Es muy marcado el interés de los búlgaros residentes en el extranjero. Desde finales del año pasado e inicios del presente, un porcentaje importante de la compra de bienes raíces se realiza por búlgaros que viven extrafronteras y quieren tener casa propia en Bulgaria para alquilarla o para alojarse en ella durante su estancia en el país.

Según la experta, a medida que disminuyen las tasas de interés de los préstamos hipotecarios se va activando la compra de propiedades: Nunca habíamos tenido niveles tan bajos de los préstamos hipotecarios –señala– . En comparación con las tasas en otros países, siguen siendo más altos, pero tomando en cuenta las características específicas del mercado nacional y la realidad en Bulgaria podemos afirmar que estas tasas de interés son bastante atractivas. Muchos bancos ofrecen tipos de interés del 4,5%, aproximadamente. Tal vez la caída de las tasas de interés hipotecarias se haya agotado en gran medida, por eso en el próximo par de años los niveles se mantendrán. Por otra parte, la gente es libre para refinanciar su compra y después del primer año puede pagar el préstamo sin intereses de demora. Esto desatascó el mercado inmobiliario y permitió a los compradores, que, según nuestras observaciones, disponen mayormente de sumas de entre 10.000 y 20.000 de euros, ser más flexibles y libres y financiar el valor restante de la propiedad con crédito. Las viviendas de vieja construcción también encuentran su nicho en el mercado. Muchos compradores prefieren casas de vieja construcción de ladrillo, panel o de concreto monolítico porque son de área efectiva, es decir, sin zonas comunes y con estancias más grandes. Cuando la gente dispone de un presupuesto limitado, normalmente se orienta a una vivienda prefabricada, dice en conclusión Polina Stóykova.

Versión en español por Daniela Radíchkova