Улесняват ли ни промените в Закона за управление на етажната собственост

С промени в Закона за управление на етажната собственост във входовете ще взимат по-лесно решения, а професионалните домоуправители ще подлежат на стриктен контрол. Общото събрание ще може да се провежда и в смесен режим на работа - присъствено и онлайн, а кворумът се намалява.

Промените са обнародвани в "Държавен вестник" на 29 септември, а разпоредбите влизат в сила на четири етапа, обясни Лилия Чолакова от Управителния съвет на Асоциацията на дружествата, управляващи етажна собственост.

"Промените в Закона за управление на етажната собственост ще влязат в действие на четири етапа. Първият етап е датата на обнародване в Държавен вестник - 29 септември 2023-та. Вторият етап е 31 декември 2023-та. Третият етап е 01 юли 2024-та и четвъртият етап е 31 декември 2024-та година. Държа да отбележа за тези четири етапа, защото различните разпоредби влизат в сила в тези четири етапа. Най-важното, което трябва да се знае от промените, е че се възлагат повече правомощия на управителя на етажната собственост. Управителят на етажната собственост ще трябва да предоставя ежемесечен отчет на видно, общодостъпно място на входа, който отчет ще бъде по образец на МРРБ (Министерството на регионалното управление и благоустройството - бел. авт.). В него ще трябва да има началната каса, какви са приходите за месеца, какви са разходите и какъв е балансът в края на периода. Това ще допринесе за една по-голяма прозрачност на работата на домоуправителя и на касиера. Ще изчисти съмненията на собственици, ползватели и обитатели във входа за злоупотреби.  Друго, което ще трябва да прави домоуправителят, е да издава документ за наличие на липса на задължение на собственик към етажната собственост. Този документ ще се изисква от нотариуса при изповядване на сделки, т.е. ако собственикът има задължения към касата на етажната собственост, той няма да може да си продаде съответно жилището."

Общината, както и Министерството на регионалното развитие и благоустройството ще поддържат регистър на домоуправителите. На регистрационен режим ще са както живущите във входа, които изпълняват задълженията на домоуправител, така и фирмите, които професионално ще се занимават с това. Фирмите за професионален домоуправител имат малко повече от година, за да се регистрират в МРРБ. Срокът е до края на следващата година.

"Трябва да изпълнят доста изисквания като кадрова обезпеченост, застраховка за професионална отговорност. Трябва да подадат заявление по образец и съответно има и такса, която трябва да бъде заплатена. Другите възможности, които дава ЗУЕС (Закона за управление на етажната собственост - бел. авт.) с промяната, са събранията на входа да се случват в смесен режим на работа - присъствено и онлайн. Това ще може да се случи от следващата година. Хората, които не могат да осъществят интернет връзка, те ще присъстват в или пред входа и ще имат пряка връзка с хората, които са онлайн чрез някаква надеждна комуникация. Това очакваме да бъде добре описано както в примерния правилник за вътрешния ред, който трябва да бъде спуснат от МРРБ, така и в допълнителна наредба, за да могат да утвърдят точен метод, по който да се случва. Поне така е записано в новия ЗУЕС."

За да се улесни процесът по вземане на решения, се намалява кворумът за провеждане на общо събрание. 

"Общото събрание вече се провежда и е легитимно, ако на него присъстват повече от 51% от собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост. За момента след един час кворумът е 33%, а след 31 януари 2024 година след един час кворумът пада на 26%."

Според Лилия Чолакова така по-лесно се решават проблемите във входовете, в които има голям брой необитаеми жилища. Собствениците на тези жилища също не са лишени от задължения. Решението за начина на разпределение на плащанията се взема от болшинството. 

"Вече собственикът на самостоятелен обект, който не се обитава, не е освободен от разходи и поддръжка, а заплаща като за един обитател. Оттук нататък, ако домоуправителят и другите собственици от входа желаят да задължат тези собственици, които не живеят и не заплащат, трябва да организират, да проведат ново общо събрание, на което да приемат решение да се разпределят по този метод разходите, т.е. необитаемите апартаменти и те да заплащат като за единица. В момента разпоредбата дава възможност разходите да бъдат разпределени по няколко начина - на собственик ползвател и обитател, т.е. на брой човек. Това е единият вариант и при него за необитаемите жилища се заплащат като единица, за един човек. Вторият вариант, при него се заплаща по равно на апартамент за всички разходи за общите части. Третият вариант е на процент идеални части от общите части на сградата, което ще рече по квадратура на апартамент."

С промените ще се постигне по-голяма прозрачност и доверие между съседите, домоуправителя и касиера.

"Въвеждайки ежемесечния отчет, ще се вижда касата. Въвеждайки имейла, който трябва да бъде подаден към всички собственици, съответно комуникацията между домоуправителите и собствениците се осъществява много по-лесно. Защото какво се получава към момента, когато все още не е влезнала тази разпоредба? На домоуправителя му е съобщено, че има необходимост от даден ремонт. Той не предприема никакви действия, защото няма следа, по която да удостовери, че е получил сигнал, че има даден проблем. Съответно той няма как да бъде санкциониран от кмета на общината за това, че не е извършил действия, защото това не може да се докаже. Много често собственици се оплакват, че не могат да влезнат в контакт с домоуправителя. Домоуправителят се крие от тях и умишлено ги избягва, за да не се коментира даден ремонт, да не се коментира промяната в брой обители в даден самостоятелен обект."

За задълженията си домоуправителят ще получава възнаграждение. Размерът също трябва да бъде утвърден от общото събрание.

"С промените както на домоуправителя, така и на контрольора се заплаща възнаграждение. И е редно да получават възнаграждение, защото само хората, които не са изпълнявали тази дейност, нямат представа колко е тежка, обременяваща и колко от личното им време тя им отнема, за да могат да действат за благото на сградата."

Вече няма как един собственик да направи ремонт за собствена сметка и след това да иска парите от останалите.

"Има си процедура, която трябва да я спази. Първо трябва да уведоми за намеренията си управителя на етажната собственост. Този управител трябва да свика общо събрание и съответно да се разясни от този управител и от лицето, което има предложение какво е неговото предложение и ако общото събрание реши, той тогава може да извърши тази дейност с лични средства и след това те да му бъдат възстановени."

Не е нужно да се чакат промените, за да се спре боядисването с различни цветове по фасадите, обясни Лилия Чолакова.

"Тези собственици, които считат, че стената е тяхна, първо трябва да ги информирам, че това не е така, тъй като фасадата е обща част. Те лепят изолация, боядисват в различни цветове. Това противоречи на закона. Когато се касае за обща част и тя трябва да бъде променена, да бъде обновена, да бъде ремонтирана, това се случва само и единствено на общо събрание на етажната собственост."

Според Борис Ташев, председател на сдружение на собственици в жилищен комплекс "Вида" във Видин някои от разпоредбите са полезни, но други неприложими.   

"Проблеми винаги има в един вход. Решаването е с много приказки. Най-големите ни проблеми винаги са финансови. В началото, още като се санира блокът, трудно можахме да се организираме за едно генерално почистване. След това поддържането на такъв блок изисква определени средства, които една част от собствениците не искат да дават. Едни се оправдават, че не живеят там, други че не искат да плащат. Те щели да си почистват. Хората не искат да живеят с мисълта, че са част от едно нещо, което трябва както си плаща режийните на апартамента, така да плаща режийни и на входа, в който живее... Ако се ангажираме с платен домоуправител, аз предпочитам да платя на моя си домоуправител, защото той върши много работа, и така може би е във всеки един вход. Нормално е, когато един човек върши работа, да получи заплащане, но дори и в момента, когато това се прави безвъзмездно, хората са неблагодарни,  камо ли, ако трябва да плащаме."

Според видинчани намаляването на кворума за приемане на решения ще облекчи живущите.

"Най-често възникващият проблем е този с липсващите собственици. Има много апартаменти, които или са празни, или не се обитават от собствениците им, а Законът в момента изисква всичко, което се отнася до имот в етажна собственост да бъде разрешавано от собственика му. Този собственик или не може да бъде намерен, или отказва да контактува... Все ще се намерят един-двама, които няма да бъдат съгласни с нещо, което е хубаво да се направи и тогава пропада цялата идея."