Отговори от МРРБ на въпроси по повод стартиралата кампания по Националната програма за саниране на многофамилни жилищни сгради

Предоставяме Ви следните отговори във връзка със зададени от Ваши слушатели въпроси към зам.-министъра на регионалното развитие и благоустройството Николай Нанков по повод Националната програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради:

Въпроси от граждани:

1. Конкретно какви дейности е допустимо да бъдат  финансирани по Националната програма?  Ще се финансира ли укрепване на връзките между панелите, ако това е предписано при обследването?

Допустимите дейности за финансиране по програмата са:

·  дейности по конструктивно възстановяване/усилване/основен ремонт, в зависимост от повредите, настъпили по време на експлоатацията, на многофамилните жилищни сгради, които са предписани като задължителни за сградата в техническото обследване;

·  обновяване на общите части на многофамилните жилищни сгради (ремонт на покрив, фасада, освежаване на стълбищна клетка и др.);

·  изпълнение на мерки за енергийна ефективност, които са предписани като задължителни за сградата в обследването за енергийна ефективност:

    По външните сградни ограждащи елементи:

-  подмяна на дограма (прозорци, врати, витрини и др.);

-  топлинно изолиране на външните ограждащи елементи (външни стени, покриви, подове и др.).

   По системите за поддържане на микроклимата:

-  основен ремонт, модернизация или подмяна на локални източници на топлина/котелни стопанства или прилежащите им съоръжения, собственост на ССО, вкл. смяна на горивната база при доказан енергоспестяващ и екологичен ефект;

-  изграждане на системи за оползотворяване на енергията от възобновяеми източници за енергийните потребности на сградата;

-  ремонт или подмяна на амортизирани общи части на системите за отопление, охлаждане и вентилация на сградата за повишаване на енергийната ефективност;

-  реконструкция на вертикалната система за отопление в хоризонтална, като се осигурява индивидуално отчитане на разхода на топлина за всеки ССО в сградата;

-  ремонт или подмяна на електрическата инсталация в общите части на сградата и изпълнение на енергоспестяващо осветление в общите части;

-  инсталиране на система за автоматично централизирано управление на топлоподаването при локални източници, собственост на ССО;

-  инсталиране на система за автоматизирано централизирано управление на осветлението в общите части на жилищната сграда;

-  газифициране на сгради (монтиране на газов котел и присъединяване към градска газоразпределителна мрежа, когато е налична в близост до сградата;

-  мерки за повишаване на енергийната ефективност на асансьорите.

    Съпътстващи строителни и монтажни работи, свързани с изпълнението на мерките за енергийна ефективност и съответното възстановяване на общите части на сградата в резултат на изпълнените мерки с енергоспестяващ ефект. Съпътстващите строителни и монтажни работи са свързани единствено с възстановяването на първоначалното състояние, нарушено в резултат на обновяването на общите части и на подмяната на дограма в самостоятелния обект.

По програмата ще се финансира икономически най-ефективният пакет от енергоспестяващи мерки за сградата, с който се постига клас на енергопотребление „С“ в съответствие с Наредба № 7 от 2004 г. за енергийна ефективност, топлосъхранение и икономия на енергия в сгради.

2. Ако в блока, има собственик на жилище, което е с ипотека, необходимо ли е да се иска съгласие и от банката, която е отпуснала кредита? 

Приложение 12 се попълва от собственика, като банката също следва да потвърди своето съгласие.

3. Не беше ли по-логично първо да се направи обследване на жилищните сгради, които отговарят на определените условия – минимум 36 жилища, панелни, пакетоповдигащи или кофражно строителство, за да се определи кои са приоритетни? Не е ли нечестен принципа „първия печели”?

Участието в програмата е доброволно и е въпрос на желание от страна на собствениците. Във всяка сграда собствениците следва да се сдружат и да решат дали ще участват в програмата. Няма как да бъде обновена частна собственост без тяхното съгласие. Принципът първи по право, първи по време дава шанс на сградите, независимо от коя община са, които са регистрирали сдружение на собствениците и са взели необходимите решения за участие в програмата, да могат да бъдат обновени и получат финансиране.

4. Според методологическите указания, които са публикувани в сайта на Министерството на регионалното развитие, с мерките по Националната програма се цели да се постигне енергиен клас С. Какво се случва ако жилището ми е санирано и отговаря на по-висок енергиен клас?

Обследването за енергийна ефективност се извършва на цялата сграда и сградата като цяло следва да постигне този клас. Изпълнителят следва да предпише необходимите мерки, за да се постигне класа, който се изисква по програмата.

5. Защо е нужно да се формират сдружения и дали това няма да доведе до възникването на някакви задължения и финансова отговорност за собствениците на апартаменти?

Сдружението на собствениците се създава по реда на чл. 25, ал. 1 от ЗУЕС – единствено и само за целите на получаване на безвъзмездната финансова помощ по програмата.

За целите на Програмата формата за кандидатстване, която е определена, е да бъде сдружение на собствениците, тъй като следва да има създадена структура, с която сградата да бъде представлявана. Тази структура има своите права и задължения, определени в споразумението за създаване на сдружението. В допълнение, за да се извърши обновяването на цялата сграда е необходимо сключване на договор с общината, което също обуславя необходимостта от наличие на регистрирано сдружение.

Съгласно чл. 25, ал. 1 от ЗУЕС сдружението на собствениците е юридическо лице с нестопанска цел, докато етажната собственост е неперсонифициран субект на правото. Сдружението притежава правосубектност, регистрира се в публичен регистър. Сдружението притежава и свой БУЛСТАТ номер, който го индивидуализира.

Предвид необходимостта да се създаде по-стабилен законов механизъм за предоставянето на безвъзмездната финансова помощ по националната програма, с ясно определяне на страните в процеса, е необходимо да се създаде сдружение на собствениците по реда на ЗУЕС, което е легитимен получател на безвъзмездната помощ.

За по-голямо улеснение при участието в програмата, е предоставена възможност в случай, че сградата се състои от блок-секции, сдружение на собствениците може да се създава отделно за всяка блок-секция. Но Сдруженията на собствениците подават едно заявление за интерес и финансова помощ за цялата сграда в общината.

Сдружението на собствениците няма правомощие да се разпорежда с имуществото на собствениците на жилища в сградата, която ще кандидатства по програмата. Сдружението не носи отговорност за неплатени сметки на индивидуалните собственици към отделните дружества. Това сдружение няма правомощията да извършва други дейности, свързани с управлението на общите части на етажната собственост съгласно чл. 25, ал. 2 от ЗУЕС. Решенията, които касаят тези дейности, следва да се взимат от общото събрание на етажната собственост.

6. Ще има ли прехвърляне на задължения и възможност членовете на сдружението да носят отговорност за чужди кредити? 

Не.

7. Кой ще контролира самата община, която ще извършва всички процедури и дейности по Програмата от името на Сдружението на собствениците?

8. Какви ще са възможностите на самото Сдружение на собствениците за контрол?

По в. 7 и 8

В рамките на процеса по обновяване се извършва авторски и строителен надзор, както и общината има ангажимент да осъществява инвеститорски контрол. Областният управител следва да наблюдава процеса по обновяването на жилищните сгради на своята територия в изпълнение на договора за целево финансиране, включително участва в приемателните комисии за обектите, и подписва всички протоколи по време на строителството.

Контрол ще бъде упражняван и от страна на СС чрез представляващия СС или оправомощено от СС техническо лице. Съгласно Методическите указания СС упражнява контрол при приемането на изработения технически проект, изпълнените СМР от името на СС, като подписва протокол за предаване на строителната площадка; протокол за установяване годността за ползване на обекта; както и протоколите за приемане на изпълнените количества и видове строително ремонтни работи и др. по Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството до пълна реализация на провежданите мерки по обновяване.

9. Ако се стигне до саниране по Националната програма, собствениците на жилища в съответната сграда ще бъдат ли освободени от данъци?

Следва да се отбележи, че действащите разпоредби на чл. 24, ал. 1, т. 18 и 19 от ЗМДТ предоставят възможност данъчното облекчение за енергийна ефективност да се ползва и от лица, собственици на обновени многофамилни жилищни сгради, обновяването на които е реализирано с публични средства, като е налице по-благоприятен данъчен режим за тези лица, в сравнение с лицата, които обновяват жилищните си сгради със собствени средства. Все пак обновяването на сгради по програмата ще бъде със 100% безвъзмездна финансова помощ с публичен ресурс.

С цел да се предотврати възможността за получаване на двойна преференция от лицата, собственици на обновени многофамилни жилищни сгради с публични средства и за постигане на равнопоставеност с лицата, които обновяват жилищните си сгради със собствени средства, ще се инициира изготвянето на предложение за законодателни промени на чл. 24, ал. 1, т. 18 и 19 от ЗМДТ, съгласно които освобождаването от данък върху недвижимите имоти няма да се прилага по отношение на сгради получили сертификат с клас за енергопотребление, като резултат от предприети мерки за енергийна ефективност, финансирани с публични средства.

С промяната в Закона за местните данъци и такси ще се постигне баланс между интересите на държавата, общините и гражданите при съблюдаване на принципите за равнопоставеност, неутралност и справедливост при облагането с данъци.

10. В кои случаи, ако в жилищния блок има търговски обекти, техните собственици ще получат финансиране за санирането и в кои ще трябва сами да покрият тези дейности?

При наличие на собственици на самостоятелни обекти в сградата, в които се упражнява стопанска дейност, те ще получават също 100% финансиране за разходите за дейности, които ще са необходими да се извършат в обекта в случай, че собствениците на тези обекти се третират като получатели на минимална помощ (de minimis). Допустимият максимален размер на помощта следва да е такъв, който не води до надвишаване на праговете, определени в Регламент (ЕС) № 1407/2013, а именно: левовата равностойност на 200 000 евро (391 166 лева) за период от 3 (три) последователни фискални години. За повече детайли моля погледнете приложение 14 от Методическите указания, публикувани на интернет страницата.

11. Ако впоследствие, след като веднъж е дал съгласие собственик на жилище в одобрен за саниране блок, откаже да осигури достъп до апартамента си какво ще се случи? Ще трябва ли хората да покрият вече направените разходи за обследване, издаване на технически паспорт и т.н.?

Съгласно чл. 9 от договора, който се сключва между СС и общината, в случай на неизпълнение, което е довело до възпрепятстване на дейностите по обновяване на сградата, общината може да прекрати договора. В този случай СС дължи възстановяване на разходите за всички извършени до момента дейности по сградата. 

12. Какво ще стане с усвоените чрез допълнителен зид тереси и разрушените при това усвояване подпрозоречни стени? Ще бъде ли узаконено това строителство, което е променило фасадите, ако обаче не нарушава конструкцията?

За всяка сграда ще се изготвя инвестиционен проект, който следва да се одобрява по надлежния ред. С този проект ще се предлага техническо решение за всяка сграда.

Въпроси от областния председател на БСП-Търговище Явор Куюмджиев:

1. Как си представят управляващите да се случи всичко с безплатното саниране, след като единственото право на сдружението на собствениците е да бъде създадено. От там нататък по предложената методология, те предоставят всички правомощия на кмета на общината, който сключва от тяхно име, но без тяхното съгласие и позволение, договор за заем с Българската банка за развитие. Заем върху който, според един от членовете на договора, тече лихва, която е с 0,5% над пазарната в страната сега, а тя се дължи на падеж на главницата?

Регистрираните сдружения на собствениците подават заявление до общината и при одобрение сключват договор с кмета на съответната община. С договора сдружението предоставя мандат на кмета на общината да извърши от негово име действия по осигуряване на необходимия ресурс за обновяването на сградата и организиране на всички дейности по обновяването. Кметът на общината, в изпълнение на горепосочения договор за мандат, сключва договор за целево финансиране с Българската банка за развитие и областния управител, в качеството му на представител на държавата. Основните задължения на кмета на общината са да получава средствата, да организира дейностите по обновяването, да проведе процедурите по реда на Закона за обществените поръчки и приложимите нормативни актове и да разплаща всички дейности.

2. От така изготвената методология по Националната програма излиза, че  кметовете ще имат възможност да сключват всички договори за енергийно обследване, за проектиране, за строителен надзор и изпълнител, без да се отчита пред когото и да било, най-малко на Сдружението на собствениците. Кметът на общината е длъжен да проверява сам себе си, защото по ЗМСМА  той отговаря за извършването и контрола на строителните дейности в общината. Как така от една страна той ще строи от името на собствениците, а от друга ще се контролира сам как и какво е построил?

В рамките на процеса по обновяване се извършва авторски и строителен надзор, както и общината има ангажимент да осъществява инвеститорски контрол. Областният управител следва да наблюдава процеса по обновяването на жилищните сгради на своята територия в изпълнение на договора за целево финансиране, включително участва в приемателните комисии за обектите, и подписва всички протоколи по време на строителството.

Контрол ще бъде упражняван и от страна на СС чрез представляващия СС или оправомощено от СС техническо лице. Съгласно Методическите указания СС упражнява контрол при приемането на изработения технически проект, изпълнените СМР от името на СС, като подписва протокол за предаване на строителната площадка; протокол за установяване годността за ползване на обекта; както и протоколите за приемане на изпълнените количества и видове строително ремонтни работи и др. по Наредба № 3 от 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството до пълна реализация на провежданите мерки по обновяване.

3. В един от членовете в документацията е написано, че ако собственик на саниран апартамент реши да го продаде, да го даде под наем или регистрира фирма там, автоматично дължи цялата сума, пропорционална на идеалната част от сградата, която притежава на бенката и ако тази сума не бъде платена жилището се отнема. Как ще обяснят това ?

Няма такъв текст. В договора, който се сключва между СС и общината, е записано следното: в случай на промяна на предназначението на самостоятелен обект от жилищно в нежилищно, както и при всяко фактическо упражняване на стопанска дейност, отдаване под наем на имота, или извършване на дейност от търговци и/или лица със свободни професии, които обстоятелства са възникнали след сключване на настоящия договор, СС се задължава да уведоми общината в 14-дневен срок от узнаването. Собствениците на самостоятелните обекти, за които са възникнали посочените хипотези, стават получатели на минимална помощ ако попадат в обхвата на минималната помощ и попълват декларация за минимална  или следва да заплатят на общината съответната част от разходите за обновяването на припадащите им се общи части и разходите за дейности, които в случай на нужда ще са необходими да се извършат в съответния самостоятелен обект.

4. Според изказване на председателят на Парламентарната комисия по енергетика Делян Добрев, санираните жилища няма да подлежат на освобождаване от данък сгради, тъй като това е извършено с публични средства. Това не е ли тежко нарушение на Закона за енергийната ефективност и Закона за местни данъци и такси, където е записано, че след извършване на саниране и постигане на съответен клас енергийна ефективност, имотът се освобождава от данък сгради между 3 и 5 години?

5. Защо едни граждани ще получат огромен подарък от държавата, първо безплатно саниране и второ – по силата на Закона - освобождаване от данъци, а останалите ще си плащат данъците и ще изплащат заема от 1 милиард лева.

По в. 4 и 5

С цел да се предотврати възможността за получаване на двойна преференция от лицата, собственици на обновени многофамилни жилищни сгради с публични средства и за постигане на равнопоставеност с лицата, които обновяват жилищните си сгради със собствени средства, ще се инициира изготвянето на предложение за законодателни промени на чл. 24, ал. 1, т. 18 и 19 от ЗМДТ, съгласно които освобождаването от данък върху недвижимите имоти няма да се прилага по отношение на сгради получили сертификат с клас за енергопотребление, като резултат от предприети мерки за енергийна ефективност, финансирани с публични средства.

С промяната в Закона за местните данъци и такси ще се постигне баланс между интересите на държавата, общините и гражданите при съблюдаване на принципите за равнопоставеност, неутралност и справедливост при облагането с данъци.

6. Защо се поставя условие, който пръв поиска той пръв ще получи, не е ли по-правилно този, който има по-голяма нужда той да получи средства?

Участието в програмата е доброволно и е въпрос на изразяване на желание от страна на собствениците. Във всяка сграда собствениците следва да се сдружат и да решат дали ще участват в програмата. Няма как да бъде обновена частна собственост без тяхното съгласие. Принципът първи по право, първи по време дава шанс на сградите, независимо на територията на коя община са, когато са регистрирали сдружение на собствениците и са взели необходимите решения за участие в програмата, да могат да бъдат обновени и да получат финансиране.

Този принцип дава равен шанс и право на справедливо участие в програмата от страна на всички собственици в допустими сгради.

В допълнение, инвестициите следва да се приоритизират като се даде предимство за най-старите сгради, сгради с доказани конструктивни проблеми, застрашаващи живота на живущите в тях. Също така е необходимо да се търси компактен ефект от дейностите - например насочване към целева група сгради в определени квартали, и др.

Въпроси от Иван Иванов, депутат от Коалиция „БСП-Лява България”

1. На какъв принцип ще се разпределят средствата по Националната програма за енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради между отделните общини и ще бъдат ли третирани на политически принцип?

2. Защо, още когато Националната програма се приемаше от Министерски съвет, не беше заложен начин и принцип на разпределение на средствата между общините? 

По в. 1 и 2

Няма заложени лимити по отделните общини. Финансирането ще става на принципа първи по време, първи по право.

Участието в програмата е доброволно и е въпрос на изразяване на желание от страна на собствениците. Във всяка сграда собствениците следва да се сдружат и да решат дали ще участват в програмата. Няма как да бъде обновена частна собственост без тяхното съгласие. Принципът първи по право, първи по време дава шанс на сградите, независимо на територията на коя община са, когато са регистрирали сдружение на собствениците и са взели необходимите решения за участие в програмата, да могат да бъдат обновени и да получат финансиране.

Този принцип дава равен шанс и право на справедливо участие в програмата от страна на всички собственици в допустими сгради.