Възможно ли е да се стигне до ипотека на част от жилище, която не е притежание на собственика, а е обща част? Това е един от първите въпроси, който възникна около имуществото на председателя на антикорупционната комисия Пламен Георгиев, чиито доходи според медийни публикации не отговарят на възможностите му да живее в подобна сграда. Всички говорят за имота на Георгиев - тризонет с луксозна тераса и с несъответствия в документите. Би Ти Ви разполагат с документи и ги показаха на адвокат Валя Гигова. След като се запозна с тях, Гигова ги разтълкува пред "Хоризонт".
"Виждам, че подавачът е изразил воля, купувачът – също, да се придобие апартамент, който има тераса, която се намира на покрива. Дали тази тераса е обща част, от акта не може да се разбере, но, тъй като нашите актовете обвързват и страните, и всяко трето лице да се съобразява с тях, до доказване на противното тази тераса е част от жилището на г-н Георгиев. Дали ще е Георгиев, аз или вие - няма значение. И в нашите актове, ако я има, те ще са наши".
Банката е вписала ипотека върху имота, какъвто е описан в неговия нотариален акт.
Понеже предпоставка да се учреди ипотека е лицето, което ипотекира имота, да е собственик, банката е направила това, което ще направи всеки ипотекарен кредитор - да учреди ипотека върху недвижим имот, какъвто е описан по акт.
"Ако се окаже, че Георгиев няма права върху тази тераса, защото е част от общите части на сградата, банката няма да може да се удовлетвори от нея в случай на неизпълнение на задължението за връщане на кредита. Абсолютно безпротиворечива е практиката на Върховния касационен съд, че ипотека, учредена от несобственик, е нищожна, тоест не поражда правно действие".
Кредитният консултант Тихомир Тошев е категоричен, че нито една банка не би поела риск да даде ипотечен заем, обезпечен с имот, чиято собственост не е пределно ясна:
"За мен е невъзможно да получите кредит, ако нямате достатъчност на доходите. Много е вероятно, ако е имало такъв случай, към момента на тегленето на кредита този доход да е бил показан. Доходът не е нужно да е само на лицето, което купува имота и тегли кредита. Когато само неговият доход не е достатъчен, банките са съгласни клиентът да привлече съкредитоискатели - обикновено са роднини, които да покажат допълнителен доход, достатъчен, за да бъде обслужван кредитът".
"Когато се отпуска един кредит, първото нещо, което трябва, е експертна оценка. Независим оценител отива, описва, снима обекта и го оценява. Прилага и документите за собственост - нотариалния акт на имота, където също се гледа как е описан. Прилага се и скица на имота от кадастъра, където е очертан имотът, плюс неговата квадратура. След това всички документи се преглеждат от юрист на банката, който гледа дали имотът отговаря напълно на описанието, дали собствеността е изчистена и няма някакви проблеми. Последно, всички документи по имота се преглеждат и от нотариуса, който прави сделката. Да бъде допусната грешка, е по-скоро възможност, която клони към нула", обясни Тошев.
Между 7 и 9% от пазара е в сегмента на луксозните имоти, в който оперира компанията "Артекс" и около който започна скандалът с имотите, купени под пазарна цена. Тошев коментира, че повечето хора все пак предпочитат да направят сделката си на реална цена.
"Няма механизъм, чрез който да се познае дали при сделка на по-ниска цена има доплащане в брой или с услуги", предупреди той.
"Когато продажбата е между роднини или други свързани лица, което е напълно законно, може по емоционални причини двете страни да се договорят и за много по-ниска цена", каза адвокат Валя Гигова и призовава за добре обмислени законодателни промени.
Повече по темата можете да чуете в звуковия файл.
