In den Jahren des Immobilienbooms zwischen 2006 und 2008 haben zahlreiche Briten, Skandinavier und Russen bulgarische Ferienimmobilien erworben, wobei das Interesse russischer und ukrainischer Bürger auch in den Folgejahren anhielt.

Wie viele Ausländer genau Immobilien in Bulgarien besitzen, ist unklar, da ein Teil von ihnen seine Immobiliengeschäfte aufgrund des bis 2014 geltenden Landkaufverbots über Firmen abgewickelt hat. Für den Rest hält das Immobilienregister keine Auskunft bereit, da bei dessen Einführung Hauptkriterien missachtet wurden.

Im Zuge der enormen Nachfrage aus dem Ausland wurde eine Vielzahl von Ferienanlagen gebaut, vor allem an der südlichen Schwarzmeerküste und in den Skigebieten. Meistens wurden diese Immobilien - vor allem Wohnungen, seltener Ferienvillen - bereits in der Bauplanphase oder zu Baubeginn erworben, natürlich zu einem deutlich niedrigerem Preis. Und das aus gutem Grund - mit ihrem Geld verschafften sie dem Investor das erforderliche Baukapital oder zumindest einen Teil davon. Die Immobilie wurde jedoch erst nach ihrer Fertigstellung eigentumsrechtlich auf den Käufer übertragen. 2007 und 2008 ging man beim Bau geschlossener Wohnanlagen auch in Sofia und anderen Großstädten nach diesem Schema vor.

Laut Landesstatistik machten die Immobiliengeschäfte im Zeitraum 2006-2014 rund 10% des Bruttoinlandsproduktes des Landes aus. Seit geraumer Zeit spricht man im Finanzamt NAP von Verlusten für die Staatskasse. Diese resultierten daraus, dass nicht der reelle Kaufpreis für die Immobilie angegeben wird, sondern der Bemessungswert für die Grundsteuer, der deutlich unter dem Marktpreis liegt. Und so würden dem Staat seit dem Bauboom alljährlich 200 Millionen Euro verloren gehen, meint das Finanzamt, obwohl unklar ist, wie genau dieser Verlust berechnet wurde.

"Wenn der Verkäufer beim Fiskus Außenstände hat und die Immobilie deutlich unter dem Marktwert veräußert, kann der Verkauf für ungültig erklärt werden", kommentiert Rossen Batschwarow vom Finanzamt. "Auch wenn es sehr verführerisch ist, beim Notar umgerechnet 500 Euro zu sparen, sollte man davon ablassen."

Wenn jedoch der Bemessungswert für die Grundsteuer über dem Marktwert liegt, wie es in mehreren kleinen Ortschaften bereits der Falls war, werden alle Gebühren und Abgaben auf der Grundlage des Grundsteuerwertes berechnet. Zudem räumen Gutachter Probleme bei der Berechnung eines gerechten Marktpreises ein. Hindernisse dafür sind das unvollständige Immobilienregister und der ungenaue und nur partiell fertiggestellte Kataster.

Sergej Maschiach, Chef einer führenden Firma für Marktwertgutachten, bezeichnet das Vorgehen des Finanzamts als einen Schritt in die richtige Richtung, verweist aber gleichzeitig auf bestehende Probleme:

"Ein Hauptproblem ist der Mangel an öffentlichen und zuverlässigen Informationen über reelle Immobiliengeschäfte", fügt er hinzu. "Die Gutachterfirmen greifen auf die Preise von reellen Immobiliengeschäften zurück, die sie von ausgewählten Immobilienagenturen erhalten. Ein weiteres Problem ist, dass die übergreifenden Informationen über Realgeschäfte nicht auf konkrete Immobilien übertragen werden können. Im Stadtteil Mladost beispielsweise variiert der Quadratmeterpreis bei reellen Wohnungsverkäufen zwischen 500 und 1000 Euro."

Natürlich wird der Verkaufspreis u.a. auch vom Zustand, der Lage, der Größe und Bauart der Immobilie bestimmt. Ferner verweist Sergej Maschiach auf ein weiteres langjähriges Branchenproblem - die Gutachten im Gericht werden von Sachverständigern erstellt und nicht von Gutachterfirmen.

Die Sachverständiger verfügen über keine zuverlässigen Marktinformationen. Auch unterliegen sie im Gegensatz zu den Gutachterfirmen, die in der Gutachterkammer ihre Rechtsfähigkeit verteidigen, einer nur sehr schwachen Kontrolle, argumentiert Sergej Maschiach abschließend.

Übersetzung: Christine Christov